Oleh: Dicky Pramudito – Staf Optimalisasi Aset Bagian Perencanaan Strategis. 

Salah satu kekuatan (strength) dalam analisis SWOT PTPN IX adalah hamparan lahan dan aset yang tersebar di seluruh Jawa Tengah. Dalam jangka 5 (lima) hingga 10 (sepuluh) tahun mendatang, keberadaan lahan PTPN IX sangatlah berharga di Jawa Tengah, dimana lahan-lahan warga telah banyak berubah peruntukan dari sawah, tegalan, kebun, menjadi pabrik, fasilitas umum, industri, dan usaha komersil lainnya, sehingga akan banyak calon investor/ mitra yang melirik lahan kita untuk kerjasama dengan PTPNX, dan PTPN IX sebagai Land Lord dapat meraup potensi kompensasi pemanfaatan lahan yang besar. Sebagai contoh saat ini di Jawa Tengah telah dikaji untuk Pengembangan Kawasan Industri Terpadu Batang yang berada di Kebun Siluwok, dan pengembangan lainnya guna mendukung Program Pemerintah dalam meningkatkan perekonomian

Salah satu parameter yang menjadi faktor utama dalam kerjasama pemanfaatan lahan adalah penentuan nilai kerjasama, atau dapat dikatakan penentuan nilai rupiah per meter atau per hektar. Banyak tinjauan yuridis terkait variabel yang dapat digunakan untuk menentukan nilai tersebut.

Pada implementasi peraturan yang digunakan sebagai dasar penentuan nilai tersebut, banyak pihak yang masih berpendapat bahwa Peraturan Menteri Keuangan No. 33 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara (PMK.33/PMK.06/2012) Pasal 21 dan 22, menjadi acuan dari penentuan nilai tersebut, yaitu 3,3% (minimal) dari nilai tanah. Nilai tanah sendiri dapat diperoleh dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak, ataupun dari revaluasi tanah tersebut berdasarkan penilaian appraisal.

 

Pemahaman atas Peraturan tersebut di atas, membuat ruang gerak dalam kerjasama pemanfaatan lahan menjadi tidak fleksibel, karena nilai 3,3% tersebut masih dirasa sangat memberatkan calon mitra/investor. Sebagai contoh NJOP 1 hektar lahan di suatu wilayah adalah Rp. 50.000 per m2 / Rp. 500.000.000 per hektar. Apabila berdasarkan Peraturan di atas dengan faktor 3,3% dari NJOP, nilai pemanfaatan lahan minimal adalah Rp. 16.500.000 per hektar, padahal dalam realisasinya, kerjasama lahan yang ideal, dengan contoh kerjasama lahan untuk penanaman komoditas pertanian/perkebunan, berkisar antara Rp. 8.000.000 s.d Rp. 15.000.000. Nilai 3,3% tersebut menjadi jauh lebih tinggi lagi, apabila perspektif nilai tanah yang digunakan adalah melalui appraisal, dengan asumsi nilai tanah yang berlaku adalah nilai pasar tanah, yang menyebabkan nilainya menjadi lebih tinggi dari NJOP.

Padahal, dalam perkembangannya, Peraturan di atas, atau lebih akrabnya disebut PMK 33, sudah dinyatakan tidak berlaku lagi, dengan diubahnya Peraturan tersebut melalui Peraturan Menteri Keuangan No.  57 Tahun 2016 (PMK.56/PMK.06/2016) Pasal 56.

Revisi Peraturan pada poin penentuan nilai tersebut menjadi lebih fleksibel, dan terdapat pada Pasal 20 ayat (1) dan (3) sebagai berikut:

Dalam penjelasan Peraturan tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa nilai didasarkan pada kewajaran atas sewa, serta perhitungan nya pun dilakukan oleh Penilai.

Sebelum beranjak lebih jauh membahas tentang penerapan nilai tersebut di PTPN IX, kita coba tinjau kembali “Apa yang dimaksud dengan Barang Milik Negara?”

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, yang dimaksud dengan Barang Milik Negara adalah Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Berdasarkan PP Nomor 27 tahun 2014 diatas Barang Milik Negara dapat dikategorikan sebagai Kekayaan Negara, sehingga aturan yang digunakan pun melalui PMK. 57 tahun 2016.

Nah, sekarang kita coba melihat literatur/tinjauan yang membahas tentang BUMN, dan apakah aset/lahan BUMN merupakan Barang Milik Negara, sebagai Kekayaan Negara, atau tidak. Dalam UU No 19 tahun 2003 tentang BUMN (UU BUMN) dalam Pasal 4 ayat (1) disebutkan sebagai berikut

Penjabaran atas Pasal 4 ayat (1) tersebut masih multi tafsir di antara berbagai pihak. Salah satu pendapat yang banyak dijadikan acuan adalah menurut Guru Besar Universitas Indonesia, Erman Radjagukguk seperti dikutip melalui situs Hukum Online (https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt50913e5b4d3a1/kekayaanbumn-bukanbagian-keuangan-negara/). Menurutnya ‘kekayaan negara yang dipisahkan’ di dalam BUMN hanya berbentuk saham.

Artinya, kekayaan BUMN tidak menjadi kekayaan negara. Berarti, dapat dikatakan bahwa PMK 57 tahun 2016 pun, tidak harus menjadi acuan dalam penetapan nilai pemanfaatan lahan, namun bisa menjadi referensi dalam penentuan nilai, dengan mengacu pada Peraturan-Peraturan pendukung dalam PTPN IX tersendiri.

Baiklah, kita anggap bahwa kita masih menjadikan PMK 57 tahun 2016 sebagai acuan dalam peraturan perusahaan, dan masih inline dengan peraturan perusahaan. Berarti kita harus menelisik lebih jauh, apa yang dimaksud dengan “Nilai Wajar” , dan siapa yang disebut sebagai “Penilai”.

Dalam SOP Kerjasama Pemanfaataan Aset PTPN IX sesuai Standart Operational Procedure Nomor: SOP/027/TIM/2018 yang merupakan SOP turunan dari Peraturan Direksi PT Perkebunan Nusantara III (Persero) Holding Nomor: 3.00/PER/01/2018 Standar Operasional Prosedur Kerjasama Pemanfaatan Aset , disebutkan pada Pada Pasal 12 tentang Nilai Perkiraan Sendiri disebutkan bahwa:

Pada Pasal 12 ayat (4) huruf c. tersebut menjadi jelas, bahwa Nilai Perkiraan Sendiri dapat menjadi dasar untuk menetapkan nilai minimum penawaran, dan menjadi dapat menjadi penjelas dalam PMK 57 tersebut.

Masih dalam Pasal yang sama, kita akan coba melihat penjelasan tentang apa yang disebut sebagai Penilai. Disebutkan dalam ayat (5) bahwa:

Dalam hal disebutkan dalam SOP, dapat kita artikan Penilai adalah Unit Teknis, dan Unit Teknis dapat diartikan sebagai Pemegang Anggaran (PA) / Bagian yang membawahi kerjasama pemanfaatan lahan/aset tersebut, misalnya Bagian Perencanaan Strategis. Sesuai ayat (5) Unit Teknis dapat menyusun nilai perkiraan sendiri berdasarkan 6 (enam) poin tersebut di atas.

Berdasarkan SOP tersebut, maka sebetulnya nilai wajar yang dapat digunakan untuk menentukan nilai dalam kerjasama pemanfaatan lahan dapat diperoleh dari berbagai sumber, asal dapat dkalkulasikan dan berdasarkan data yang dipertanggungjawabkan, dan jangan lupa, mendapat persetujuan Direktur Teknis, dalam hal ini misal Unit Teknis adalah Bagian Perencanaan Strategis, maka harus mendapat persetujuan dari Direktur Perencanaan dan Pengembangan.

Sudah jelas bukan?

Tentunya ini dapat membuka mata kita, bahwa potensi kerjasama pemanfaatan lahan PTPN IX begitu besar, dan dalam tahun-tahun mendatang, nilai nya pun akan semakin besar, yang berarti akan meningkatkan revenue perusahaan, dan mengembalikan lagi kejayaan PTPN IX. Salam Transformasi, Disiplin, Bersatu, Berubah !